你要降的房贷利率，是30年期国债的大牛市！

作者：看山财富笔记

题图：看山财富笔记微信公众号

1、房贷利率下调 80bp，将带来 30 年国债收益率下降 20bp

房贷是 30 年期的负债，超长国债是30 年期的无风险资产。

30 年太长了，也只有这二者的久期刚好匹配的上，互为表里。

理想中的存量房贷利率，最好能够以 30 年期国债收益率为锚，绑定到一起。

所以，如果要降房贷利率，大概率会导致 30 年期国债走牛。

这几天糟糕的经济数据导致恐慌情绪加剧，股市保卫 2700 点，债市则出现普涨行情。

而 30 年国债收益率更是连续两天创历史新低，国债期货价格连创新高，妥妥进入大牛市。

存量房贷利率下降的话，会带来 30 年国债收益率下降多少呢？

根据德邦证券的测算，按照市场预期的80BP房贷利率降幅，中长期来看，可能对应着 30 年国债收益率 20BP 左右的降幅。

按照当前的收益率水平，可能要降到 2.05%。

那么，现在的问题就变成存量房贷利率是不是一定会降？央妈是能长期用政策手段来控制长债收益率？

这就是咱们接下来要聊的。

2、抵押 30 年未来的这代人，最大美德是不撂挑子

首先，存量房贷利率是一定要降的。这个背后的逻辑我过去的文章已经讲过。

4.2% 的存量房贷利率，本质上和当年 8% 的刚兑信托、6% 的刚兑城投债一样，都是上个时代的高息无风险利率。

当你提前还贷时，其意义就是购买了 4.2% 的年化保本理财。当低利率时代来临时，这些保本的高息资产是必然要被拆掉的，否则积累的资金池迟早会暴雷。

提前还房贷的问题如果靠市场化手段来解决，只会越还越多，形成踩踏。

任何市场，都是由供需来决定的。

房地产行业在扣除投机属性后，整体上是供大于求。

房价完全没有支撑的基础，只会一步一步下跌。你人为限制价格，它就会通过缩量、去化周期、提前还贷等方式体现出来。

而这一代年轻人，押注了自己的 30 年未来换来了房贷，面临的情况却是：

还着 4.2% 的房贷，存着 1.5% 的理财，锁死了 30 年的未来，却还面临着裁员降薪收入下降的威胁。

而提前还房贷是他为数不多的自救方式。

抵押 30 年未来的这代人，最大美德是不撂挑子。

如果人们十分悲观，开始撂挑子，所有的增量资金都会用来提前还债、窖藏在黄金、美元上，消费与投资就彻底被冰封。

这就是我们当前看到的上半年 6 大行房贷下降 3600 亿，一线城市社零崩塌，ppi 大跌的原因。

基于这样一个背景下，降低存量房贷利率，帮背 30 年房贷的这代人减减负不至于撂挑子，几乎就是必然了。

那样的话，中长期来看，长债收益率下降也是必然的，债券大牛市必将延续。

3、是供需决定政策，而非政策决定供需

债市长牛的基础继续存在。毕竟，极致资产荒之下，除了债以外没有任何优质资产可以配置了，还有 2 万亿居民存款嗷嗷待哺。

不过，投资国债的时候要注意，这是一个央妈主宰的机构市场，它不会放任长债收益率短期内自由落体，尤其是最具代表性的 10 年期国债收益率。

市场与央妈博弈下来的结果就是，今年下半年，十债收益率大概率在2.1%-2.3%之间波动，而目前，10 债收益率正在接近2.1% 的下限。

这两个月的市场，也验证了这个区间是有效的。

在这个债市最大的共识中，利用挂钩国债的安全垫锁盈期权，在这个区间里挣波动的钱是一个不错的选择，年化收益可以达到10 债收益率的 十几 倍。

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