如何看待“房屋养老金”？

作者：任博宏觀論道

题图：任博宏觀論道微信公众号

导读：不以增加居民生活成本为代价？想得美……

【正文】

本文聚焦近期备受关注的“房屋养老金”这一话题。

一、引言：住建部再提“房屋养老金”

2024年8月23日（周五），住建部在“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上提出“研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。目前，上海等22个城市正在试点。特别说一下房屋养老金，个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了，试点的重点是政府把公共账户建立起来”，引发广泛关注和热议。

二、需要进行资金募集的不仅仅是“房屋养老金”，还有“房屋保险”和“房屋体检”

笔者对住建部讲话的理解大致如下，

（一）对住建部讲话的理解需要更为全面，不能仅盯住“房屋养老金”。应该说，房屋养老金只是房屋安全管理长效机制的组成部分，并非全部，其它还包括房屋体检、房屋保险制度。换言之，房屋体检、房屋保险制度同样需要筹集资金。

故从这个角度来说，如果只考虑“房屋养老金”制度，说明市场还是太乐观了。因为，目前还没有明确房屋体检、房屋保险制度的资金来源是否为业主。

（二）类似住房公积金制度，房屋养老金包括个人账户和公共账户，前者的资金来源于已经缴纳的住宅专项维修资金，后者则主要依靠政府。现在大家担心的是，这个公共账户的资金是否也需要业主承担起来？

三、个人已缴部分的简要说明：物业费与住宅专项维修资金

总体而言，在房屋安全长效机制建设方面，个人已经缴纳物业费和住宅专项维修资金等两部分资金，为此有必要对这两部分资金的基本情况进行简要说明，

（一）物业费：物业管理企业所有、业主定期缴纳并进行监督

物业费的缴纳依据主要为《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》（计价费（1996）266号）和《物业服务收费管理办法》（发改价格（2003）1864号），其为物业管理企业根据物业服务合同的约定，为维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

实践中，物业服务收费的收取具有自主性，各地、各物业收取的标准没有统一标准，但多为按月缴纳，所有权归物业管理企业、业主进行监督。

（二）住宅专项维修资金：业主所有，且由开发建设单位缴纳

住宅专项维修资金的缴纳依据主要为《住宅专项维修资金管理办法》，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5-8%。

（三）住宅专项维修建设资金和物业费的对比：所有权、缴纳和使用范围不同

可以看出，和物业费不同的是，住宅专项维修建设资金为业主所有，且由开发建设单位或公有住房的售房单位缴纳。

除上述不同外，物业费和住宅专项维修建设基金在使用范围上也有差异。根据《物业服务收费管理办法》，物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。这意味着，物业费的功能更像是“保养”，而住宅专项维修建设基金的功能则更像是“维修”。

四、需要先把“房屋养老金”个人账户理清楚

（一）住宅专项维修建设基金极不透明，否则个人账户也是一团乱麻

根据《住宅专项维修资金管理办法》，住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。同时，《住宅专项维修资金管理办法》还明确“专户管理银行、代收住宅专项维修资金的售房单位应当出具由财政部或者省、自治区、直辖市人民政府财政部门统一监制的住宅专项维修资金专用票据……专户管理银行应当每年至少一次向直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会发送住宅专项维修资金对账单”。可以看出，住宅专项维修资金的主管部门为财政，但现在该项资金的体量、使用等情况并不透明，也没有相关数据可供参考。这意味着，住宅专项维修建设基金本身可能就存在很多问题需要理清。

（二）住宅专项维修建设基金并非一劳永逸，后续仍有可能续交

有人认为住宅专项维修建设基金在购房时已经缴纳过，后续无须再缴纳，故“房屋养老金”的个人账户部分相当于不用再交了，这是完全错误的。

实际上，《住宅专项维修资金管理办法》中规定的住宅专项维修资金为首期，意味着必要时（住宅专项维修资金使用完）还可以要求为主缴纳第二期、第三期……。换言之，业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续（续交方案由业主大会决定），应该说这才是比较坑的。从这个角度来说，首先要把“房屋养老金”制度的个人账户部分给理清楚，再去讨论公共账户才比较合适。

五、“房屋养老金”公共账户的可能资金来源探讨：以不增加居民负担为前提？

（一）“房屋养老金”制度的关键是公共账户，这目前是市场共识，同时也是官方承诺。例如，《中国建设报》于2024年8月24日发表的文章中便指出“房屋养老金公共账户的款项来自于公共资金，按照‘不增加个人负担，不减损个人权益’的原则，由地方政府探索资金筹集渠道。因此，此次建立的房屋养老金公共账户不会加重业主负担”。

（二）应该说这个表态并没有让市场放心，“由地方政府探索资金筹集渠道”说起来容易做起来难，试想地方政府如果有钱或有筹集渠道还需要想办法搞钱吗？所以如果交给地方政府来解决公共账户资金的来源问题，那结果可能不会太理想。

（三）推动“房屋养老”的真正原因是房屋质量问题，为此需要从导致房屋质量的原因入手。除业主等一些原因外，更多的原因是开发商的问题。故“房屋养老”的资金来源很大一部分要来源于开发商。当然这也只是表面，因为开发商最初已经通过缴纳土地出让金、各种税等形式将本该属于业主的部分增值收益转移给了地方政府。

从这个角度来说，地方政府从开发土地等环节获得的收入还应该归还于土地及建造在土地上的房屋本身，以维护土地及建造在其上面的房屋质量，故地方政府应以其从土地开发、房屋建造等方面获得的各类收入来帮助“房屋养老”。

换言之，地方政府的第二本账应主要用来支持“房屋养老”，这在逻辑上也是自洽的，即取之于土地、房屋，最终也要用之于土地、房屋，这部分收入不能被地方挪作他用。

（四）除“房屋养老”外，其它还需要考虑资金募集的领域包括房屋体检、房屋保险，而这部分可能也需要业主承担。以房屋保险为例，后续可能会推出与之相关的政策性保险与商业性保险（就像购买机动车一样），而商业性保险由个人承担。

（五）更为惊悚的是，过去几十年建造的房子未来可能慢慢都会变成负担，按照30年的房龄来计算的话，“房屋养老、房屋保险”的压力之大可想而知。笔者认为，在这个过程中仅靠公共账户绝无可能，个人很难豁免。当然从逻辑上来说，购房者购买的房屋产权仅有70年，却需要为实际房龄只有30年的房子买单，确实有点说不过去，这相当于变相增加了购房者最初购房时的购房成本，也增加了购房者现在及后续的生活成本和物业重置成本。

所以总结下来看，买房养老，然后你给房子养老，有问题吗？

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