降存量房贷利率？氛围都已经到这了

作者：任博宏觀論道

题图：任博宏觀論道微信公众号

导读：人民有困难，市场有诉求，金融部门就应该积极响应……这是金融工作人民性、政治性的具体体现，现在明显有一股力量正在把压力转向给金融部门。

【正文】

本文聚焦新一轮存量房贷利率下调这一事件。

一、引言：外媒传言决策层正考虑推动新一轮存量房贷利率下调

（一）今年8月下旬以来，以彭博为代表的外媒多次披露一则消息，引起广泛热议，即传中国正在考虑进一步下调存量房贷利率，允许规模高达38万亿的个人住房贷款寻求转按揭，以降低居民债务负担。换言之，在该政策下，存量按揭客户既可以与贷款银行商量直接下调存量房贷利率（不用等到2025年1月），也可以将现有按揭贷款转入其它银行，并按照最新利率签订合同（即转按揭）。

更有甚者，有传言称监管机构已提议在全国范围内将存量房贷利率共计下调80个基点左右，并分两次进行（首次下调可能会在未来几周内进行、第二次下调将于明年年初生效）。

（二）老实说，上述信息集中出现在存量首套房贷利率下调政策出台一周年之际，比较容易引起市场共鸣。随着市场对新一轮存量房贷利率下调的呼声越来越高，压力来到了金融部门一方。如果按金融工作的人民性、政治性这一逻辑来讲，人民有困难、市场有呼声，金融部门应该会给予响应，所以目前看新一轮存量房贷利率下调应该是已经在路上。

当然现在这个时间点也比较尴尬，毕竟大部分存量房贷利率会在2025年初进行重置，故留给这次存量房贷利率下调的时间其实已经不多了。

二、上一轮存量房贷利率下调回溯（2023年8月31日）

（一）2023年8月监管部门出台存量房贷利率下调文件

上一轮存量房贷利率下调政策的出台时间为2023年8月31日，当时人行与金融监管总局联合发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，对存量房贷利率下调事宜进行了明确。实际上在此之前，存量房贷利率下调的呼声已经持续了一段时间，例如，

1、2023年1月31日，《经济日报》在《“提前还房贷”为啥掀高潮？到底要不要提前还房贷？》一文中指出“部分存量住房贷款利率偏高是借款人提前还款的原因之一”；同年6月21日，《经济日报》又在《对房地产市场企稳回升应有信心》一文中指出“适当降低存量房贷利率也可成为政策工具箱中的一项备选方案”。

2、2023年7月14日，人行在2023年上半年金融统计数据新闻发布会上指出“支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款”。

3、2023年7月21日，“常州日报”公众号于2023年7月21日早上刊发消息称“虽然还未出台统一的指导文件和具体细则，但常州已经有一些贷款人与贷款银行就存量房贷利率进行了沟通，有银行同意下调存量房贷利率”（不过目前这个表述很快被删除）。

4、2023年8月2日，人行和外管局在年中会议上提出“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”。随后8月以来各银行开始为存量房贷利率下调做准备，并释放风声，

（1）招行在年中业绩发布会中指出“存量房贷利率的调整大概率要实施……存量房贷利率下调也是势在必行，是大概率事件。目前来看我们已经制定了相应的预案，但还没有最终的方案”。

（2）建行在年中业绩发布会中指出“存量房贷利率按照市场化原则进行重新商定，确实会对各家银行产生一些影响。现在监管部门的具体细则还没出来，各家银行也在沟通，测算有一定的难度，总体上肯定会有一定下行压力”。

（3）中信银行在年中业绩发布会中指出“各地房贷利率差异较大，存量房贷利率难以实行‘一刀切’的管理政策，中信银行对可能发生的业务调整已做好预案”。

（4）网传交行于2023年8月30日召开“个人住房贷款存量利率调整项目启动会议”，由零售信贷部牵头召开，多个部门参与。

（5）农行表示“在有关政策方案明确之后，农行将抓紧制定具体的操作细节，尽快完成合同文本的准备，加紧系统改造调整等方面的工作”。

（6）华夏银行表示“将在监管部门的指导下，密切关注市场动向，有序推进后续相关工作的开展，履行好社会责任”。

（二）当时的下调思路

1、明确仅适用首套房+两种路径（置换或变更合同），且均需要客户提申请

本次存量房贷利率下调仅适用首套房，且监管部门给出两种路径，

（1）通过新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。

（2）变更合同约定的利率水平。

当然，无论是哪种方式，监管部门均明确需客户自己向金融机构提申请，即申请时需要提交首套房的相应证明材料等。

2、明确不低于原贷款发放时的“地方底”（只有特定时间新发放的贷款）

（1）置换或变更合同后的房贷利率水平不得低于原贷款发放时所在城市首套房贷利率下限，即不得低于原贷款发放时的“地方底”。数据上看，只有2011年9月至2012年3月期间以及2018年二季度以来新发放的个人住房贷款才能满足上述条件。

（2）考虑到2011年9月至2012年3月期间、2018年3月至2019年9月期间以及2022年6月以来的新发放房贷利率与当时“全国底”差距不大，意味着能够享受到存量房贷利率下调的对象主要为2019年四季度至2022年一季度期间发放的贷款，范围要小很多。

3、超23万亿存量房贷享受：平均下调0.73个百分点，减少利息支出约1700亿元

根据人行2023年四季度货币政策报告，当时存量房贷利率下调政策使得超过23万亿元存量首套房贷款利率平均下调0.73个百分点，每年减少借款人利息支出约1700亿元。数据上看，当时的政策应该还是有一定效果。

（三）为安抚银行，当时监管部门还给了其它一些政策

为弥补存量房贷利率下调给银行带来的冲击，当时监管部门还出台了其它一些倾斜性政策，如将首套房与二套房的首付比例统一调整为20%与30%、将二套房贷利率下限下调40BP至LPR+20BP、打击客户从银行进行套利的行为（如严查客户用经营贷和消费贷置换按揭贷）以及通过下调存款利率（10-25BP），来呵护商业银行的负债端等等。

从这个角度来说，存量房贷利率下调并非一项独立的政策，而是会有其它系列政策给予保护，其目的是在让利的同时，不使银行遭受过大冲击。

三、推动新一轮存量房贷利率下调的必要性已经很高

（一）新发放房贷利率远低于存量房贷：部分房贷利率迈入“2”时代

当前，新发放房贷利率的下降幅度较大、节奏较快，使得存量房贷利率相较于新发放房贷处于明显偏高的位置，无疑加重了存量房贷人的财务压力，也会导致其有主动置换、提前偿还存量房贷的动力。例如，5年期以上LPR已经分别于2024年2月和7月下调25BP和10BP（由4.20%降至3.85%），使得新发放个人住房贷款利率相应由2023年9月的4.02%降至3.45%（幅度达57BP），即新发放个人住房贷款利率下降的幅度要明显高于LPR。

再比如，根据贝壳研究院公布的数据，今年5月百城主流房贷利率也已分别降至3.45%（首套）和3.9%（二套），部分城市首套房贷利率甚至已经至3%以下。因此，房贷利率的快速下行使得那些存量房贷人拥有更大的置换动力。

（二）全国范围内的房贷利率下限已经被取消，房贷利率下行势头还未结束

2024年5月17日，人行与金融监管总局联合发布三份文件，对房贷政策进行调整，这是自2023年8月31日大力度调整房贷政策以来的再次出手。其中，监管部门明确将首套房与二套房的最低首付比例均下调5个百分点至15%和25%，并取消了全国层面的房贷利率下限，各地是否设定下限由其自主决定。

此举意味着首套房（LPR-20BP）与二套房（LPR+30BP）的房贷利率下限已经退出历史舞台，而目前也只有北京、上海和深圳还保留着房贷利率下限的要求（首套房与二套房分别为LPR-45BP和LPR-5BP），这意味着房贷利率下行的势头还没有结束。

（三）提前还款意愿强烈：银行不主动调整，市场会自我调整

在房贷利率下行步伐加快的背景下，房贷人提前还款的意愿较为强烈，这使得商业银行稳住个人住房贷款规模的压力逐渐增加。这种情况下，如果银行不与房贷人协商重新确定贷款利率，房贷人便会通过提前还款、置换等方式来进行自我调整。

1、根据人行公布的数据，截至今年6月底，个人住房贷款余额达到37.79万亿元，较2023年底下降3800亿元、较2023年3月底的高点下降1.11万亿元。

2、今年上半年，58家上市银行的个人住房贷款余额合计萎缩4277.22亿元。其中，6家国有大行、10家股份行、29家城商行和13家农商行分别萎缩3118.88亿元、1028.71亿元、44.77亿元和84.87亿元。可以看出，上市银行的房贷体量萎缩压力更大。

其中，工行、光大银行、农行、建行、中行、兴业和招商等几家银行的萎缩幅度比较大。

四、新一轮存量房贷利率下调的相关细节推演

如果新一轮存量房贷下调的政策能够落地实施，预计需要关注几个细节。

（一）虽然上一轮存量房贷利率下调政策覆盖的对象主要为2019年四季度至2022年一季度期间发放的贷款，但是考虑到近期房贷利率下行幅度又比较快，故理论上新一轮存量房贷利率下调适用的区间范围应该会更广一些才会比较合理。

因为上一轮下调后的存量房贷现在看来利率依然很高。

（二）2022年、2023年与2024年以来新发放房贷利率已经分别下降220BP、80BP和50BP左右，这意味着如果存量房贷利率下降幅度小于50BP，意义也不是特别大。因为，和目前的房贷利率相比，2023年的存量房贷目前看利率依然很高，更不用说2023年以前了。

这意味着，如果本轮房贷利率下调幅度过小、范围过窄，意义都不会特别大。

（三）从范围上来讲，除区间范围放宽外，似乎也应该放宽二套房贷利率下调的限制，毕竟目前首套房的认定标准已经发生变化，二套房贷成本相对更高。当然，为弥补银行，应该还会在其它方面补偿银行（如存款利率下调、节奏控制等），这要看金融部门的诚意。

（四）当然，最后需要说明的是，上述细节均只是猜测，而且是往比较理想化的方向推测，最终能够落实到何种程度还要具体来看。本质上来讲，导致目前困境的重要原因是市场机制的失效，如果允许房贷人能够自由地进行提前还款或置换，那么很多问题都是自发可以解决的，所以真正的障碍是银行给房贷人提前还款或主动置换设置了很多障碍。

严格来讲，是否降低存量房贷利率或进行重定价要严格按照贷款合同进行，银行有自主权，不过这种自主权的行使不能限制房贷人的自主权。也即，在银行严格按照贷款合同履约的同时，也要允许房贷按照贷款合同提前还贷，或通过其它方式置换。

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