作者：温和的强硬派
题图：温和的强硬派微信公众号
北京，作为中国的政治文化和经济中心，成为了多少人魂牵梦绕的地方。
打破头都想挤进北京，三代人的“六个钱包”化作了钢筋水泥，推动了北京房价的居高不下。
高房价带来的问题也非常明显：
1，高房价使得购房成本大幅上升，抑制了其他方面的消费能力，生活品质下降；
2，高房价也带动了租房市场的价格上涨，增加了租房者的生活成本，对那些怀揣着梦想来到北京的年轻人来说，又是重重一击；
3，高房价可能导致社会阶层固化，在北京，品质住房的两室一厅，成为了许多北漂们一辈子都不敢奢望的目标。
也正因为此，房地产走向“高质量发展”，让更多普通人能够分享到房地产市场的发展成果，成为政府最大的调控目标。
限购、限贷、三道红线，这些全国性的调控政策，一样在影响着北京的房地产市场。
不过，即便过去几年北京的二手房价指数有所回调，根据境外权威机构NUMBEO的数据显示，北京和上海，作为中国最重要的两个城市，其房价水平在全球范围依然“遥遥领先”。
（数据来源于：NUMBEO，泽平宏观）
可当时间进入2024年后，情况似乎开始悄然变化了。
“南三环的房价跌至3万！”
“东三环凤凰城有业主按照5万单价挂牌！”
“望京的房价直接跌回到2017年！”
“海淀最好的学区房，单价跌至6万！”
类似这样的“故事”，通过视频和文字在互联网上快速传播着。
当一个人在喊“狼来了”，他有可能是个顽劣的孩子。但，当所有人都在喊“狼来了”的时候，狼肯定真来了。
这个是最不缺资金的城市，这个让许多人都“为之神往”的地方，为什么房价也下跌了这么多？为什么一次次的“利好”政策后，却只能迎来挂牌量的激增和“以价换量”？
今天，我们尝试从微观角度来重新审视北京的二手房市场，洞悉房价调整的真相。
一，我们直接说结论：北京房价下跌最核心的原因，是二手房市场整体的流动性衰竭！
大家都知道，房地产作为一种商品，除了其“内在价值”外，更重要的是其“交易价值”。
一个房子再好，说一千道一万，最终也是要仰仗“买房资金”的力量才能涨上去。
没有积极的买房人，没有足够的成交量，一个房子地段再好、品质再高，房价也上不去。
北京房地产市场下跌的真相：就是购买力不足了！
我们直接看宏观的交易层面，至少有三个重要的卖房理由在深刻地影响着房地产市场：
1，单纯的房地产失血：越来越多的业主选择变现或离开
根据笔者最近在北京草根看房调研（200多套）的结果，卖房的业主主要有三个理由：
（1）单纯的变现，觉得房价太高或者要下跌了，老子就是不玩了。
值得关注的是，这里面有许多人的常住地并不是北京，随着经济形势或个人重心的变化，这些人“永久”地离开了北京。
这是许多人的个人决策，但却也是这个缓慢转身时代的巨大缩影：经济增速变缓以后，大城市的“虹吸效应”似乎也在慢慢褪去。
房地产市场失血+1。
（2）子女出国留学，这个答案的出现频次越来越高。
事实上，不少人都算过账，如果把留学当做一项长期投资看，其内在价值基本为负，一纸早已失去了光环的外国文凭，相当于给国外做慈善后颁发的证书。
至于真实原因是咋样，这些钱是否还有其他“功用”？咱也不便多问，但结果就是，这部分钱要彻底离开房地产市场，甚至离开中国。
房地产市场失血+2。
（3）实体企业经营压力越来越大，需要老板卖房来周转资金。
特别值得关注的是，这部分需求在过去两年表现得非常突出，甚至有不甘心的业主抵押了房产去借款，但到最后还是无力回天，不得不变卖房产进行止血。
房地产市场失血+3。
我想，这三种原因不管动机如何，其最后的指向却是出奇的一致。在过去十多年不断涌入北京的人口和资金，正在缓慢退潮。资金流失，必然带动房地产特别是二手房价格下降，这是基本的市场规律。
2，在房地产震荡下行周期中，处于交易僵局的卖家和买家，让二手房市场的流动性降低
在地产交易领域有“连环单”的说法，即业主有换房的需求，往往会先看好了房子，签下合同，和卖方约定好周期，再去卖自己的房子。
这个模式在房价稳定上行的周期会进行得非常顺利，业主先低价买了房子，然后在约定的周期里，大概率会以一个高于自己预期的价格卖掉老房子。
谁都不会跟钱过不去，交易双方的业主表现得非常干脆、果决。
换一个场景，假设房价不涨不跌，且大家都认可房价平稳的事实，这个模式似乎也不会有什么问题。
但是问题来了，当房价持续下跌时，这个模式就会走入困局，“锁死”非常多的资金。
大家想象一下，我刚高高兴兴签了买房合同，准备去卖房的时候，我不可避免会沉溺于过去的“房价上涨”幻觉，总期待着一个“合理”（其实是“较高”）的价格，这种偏差就会让卖房人错失一个个潜在的买家。
前段时间，经济观察报《耗时5年降价18次，她终于三折卖掉了燕郊的房子》这篇文章，非常真实地刻画了卖家这种迟疑不决的心态。
我也见过一个类似的真实案例，这是一套位于东城区天娇园（2008年商品房社区）的房子，业主在2022年错过了1295万成交的机会后，在下行周期中连续错过了4次挺好的报价，最终在今年4月以966万把房子卖掉了。
过去一年，在“纠结”中，许多连环单的业主甚至出现了违约，没有在规定时间里卖掉自己的房子，无力支付购房款，最终只能以支付违约金的方式草草收场！
可我们站在更大的角度去理解这种交易行为时，我们会发现赔钱事小，但这种迟迟不能成交的情形，对二手房交易市场的流动性影响却更大。
在房价上涨和平稳的时候，大家对于房价的预期是向上的、相对稳定的，成交非常活跃，A卖了房子，拿钱又买了B的房子，B得到资金又去买了C的房产，同样的一笔资金在不同的房产间快速流动，“一块钱在一年里可以当成三块钱来使用”。
现在则是，A卖房子就卖了一年，B看到房价下跌就想和C谈价格，结果又僵持了一年。“一块钱用了两年还没转一个圈”。
同样还是那么多的钱，但成交效率和成交量大幅度衰竭。眼下房地产市场中的“一块钱可能真就是一块钱”，二手房交易的“杠杆”被价格的猜疑链条给破得一点不剩。
3，迟疑观望的人群：大家对房地产市场的信心正在减弱
华尔街有句谚语：“不要试图接住一把从空中掉落的飞刀”。
眼下，北京的房价就是这个正在快速下落的飞刀。
2023年流动性小阳春“解套”出来的资金，中间有一部分特别乐观者，勇敢地接下了飞刀，无奈这部分资金有限，根本不足以扭转市场下滑的态势。
我们都知道，市场价格的背后是买卖双方的实力博弈，而决定买方资金强弱的根本，还在于信心。
信心比黄金更重要，这句话在任何时候都是如此，对于描绘当下的二手房市场则格外贴切。
金融行业限薪、大厂裁员，购买力的中坚力量被彻底打断了脊骨，收入中断固然难受，但更可怕的是，这些原本的房价看涨者，被倒逼着出手了自己手中的房产。
北京上地区域的顶级住宅橡树湾，曾经多少大厂中高层梦寐以求的小区，在这股趋势的推波助澜下也跌到了9万多。
那些2022年匆匆买入“高位站岗”的朋友们，不少人已经跌没了首付，这样的故事在二手房市场不断扩散，让那些本就不坚定的买房人吓破了胆。
各种信息纷至沓来，挤压的不仅是一些人的钱包，更是把许多人的信心撕得粉碎。
从来没有人会被其他人真正“教育”，能够教育大家的只有市场和现实。
更何况，不断下滑的出生人口、过剩供应的房产和比过去更低的货币增速，已经渐行渐远的房地产基本面，叠加愈发惨淡的信心，用脚后跟都能想明白的长期趋势，有些人却要赌一下“短期反弹”，这难道不是现实生活中的“螳臂当车”么？
二，写在最后：切忌不要屁股决定脑袋
六年前的2018年，上市公司中迪投资将北京的一处房产以1350万的价格出售后，直接获得税前收益743万，一举填补了前三季度亏损的633万。
当年，这个新闻成为了街头巷尾的谈资，上市公司亏损用北京卖房来补亏，是那个房地产高歌猛进年代中，中国实体企业最大的悲歌。
在那个房价稳步向上，屡屡创出新高的年代，我们都知道谴责过高的房价压抑了实体经济和资本市场，频频发出正义之词；但当房价开始走下坡路时，我们看到自己持有的二手房真的开始下跌时，谁又开始颠覆之前的逻辑？
屁股决定脑袋，人类世界永远如此，立场永远服从于利益。
但这恰恰是阻碍我们做出一个正确决策的最大难点，因为有时候我们屈从的“利益”，并不一定是伟大时代的共识和方向。
而如果少数人依然囿于自己小小的视野、盲信于自己的“小逻辑”，无疑的，只会碰个头破血流。
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