作者：泰舜资产
题图：泰舜资产微信公众号
4月以来房地产重磅利好政策频出，房地产市场的拐点是否已经出现？本文将对此进行简单分析。
消化存量房产
4月30日的政治局会议提出，“要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展”。上述提法是近年来首次出现，如何看待这一表述？展开来分析：
房地产市场供求关系发生了新变化。从供给看，整体上“有没有”的问题基本得到解决，但结构性不足问题仍然存在。从需求看，人民群众对住房品质有了更高要求，希望住上更好的房子、获得更好的服务。如何让工薪阶层和困难群体住得下、住得好、住得起，满足城市“老破小”住宅居民对住房品质的升级需求，都是亟需要解决的问题。
统筹研究消化存量房产和优化增量住房。当前我国商品房待售面积达到7.48亿平，超过2016年高点。根据天风证券的数据，截至2024年3月新房广义库存15.3亿平。如此庞大的房地产库存不但给企业带来了巨大的资金压力，也对市场预期是巨大的打击。同时要建立“保障+市场”的住房供应体系，需要地方政府继续推进保障房建设。既然如此，何不将存量房产转化为保障房？如此企业实现去库存的目标，盘活资产，缓释现金流压力。而地方政府则完成保障房建设目标，避免重复建设，如此两难自解。
当前一系列活跃市场的举措正在推出。刺激需求方面，西安、杭州全面取消限购，北京天津也优化限购措施，央行也下调个人住房公积金贷款利率、个人住房贷款利率政策下限及首付比例。优化供给方面，各地房地产融资协调机制全面建立，一视同仁支持不同所有制房地产企业合理融资需求，这将继续推动行业出清。同时自然资源部办公厅4月29日发布《自然资源部办公厅关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，要求“商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下；商品住宅去化周期在18个月（不含）-36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限”。房地产政策正在迎来从“房住不炒”向“去库存”的重大转变，未来还将会有更多的政策措施出台。
抓紧构建房地产新发展模式。何为新发展模式？我国房地产市场已经从主要解决“有没有”转向主要解决“好不好”的阶段，过去追求速度和数量的发展模式，已不适应高质量发展的新要求，亟须构建新的发展模式。2022年中央经济工作会议提出，“抓紧研究中长期治本之策，消除多年来高负债、高杠杆、高周转发展模式的弊端，推动房地产业向新发展模式平稳过渡”。因此旧模式的重要特征是“高负债、高杠杆、高周转”。按照住房部的解释，新发展模式在发展目标上，要针对新型城镇化发展对房地产的新要求，更好满足不同群体的差异化、多样化住房需求。在资源配置上，要建立要素的科学化配置机制，实现“人、房、地、钱”等要素的合理联动和资源的高效利用。在制度建设上，要加快改革完善商品房基础性制度，包括开发方式、融资方式、销售方式等，有力有序推进现房销售。未来现房销售将成为新发展模式的重要特征。
存量房收储传闻
国金证券将去库存的模式总结为五种：现有代售、旧房换购、回购收储、发放补贴以及旧转保共五种模式。其中“旧房换购”（即“以旧换新”）模式从推动置换链条的角度，促进购房者消化新房库存；而“回购收储”模式则直接消化新房库存，两者效果最为直接。
今天召开的全国切实做好保交房工作视频会议也提出，商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。根据不完全统计，目前已经有13个城市收购存量房，规模较大的主要包括郑州、苏州、福州、洛阳、重庆。典型做法包括：
4月1日，郑州市房管局等六部门联合印发《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案（试行）》，2024年全市计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”1万套。从交易方式看，共有国有保障房运营公司收购和市场化交易两种方式，计划全年各完成5000套。通过郑州城发安居有限公司收购的房屋需满足7项条件，包括已取得房产证、竣工不超过20年、坐落市内八区（优先收购三环内房屋三环外房屋需满足职住平衡、配套齐全等作为保障性租赁住房使用条件）、建筑面积不超过120㎡(含)、不存在查封限制状况等。提供换房群众选购的新建商品房，为已取得《商品房预售许可证》或《商品房现售备案证》等，房屋位于郑州市建成区范围内。5月10日，郑州市二手住房“卖旧买新、以旧换新”公告发布暨集中签约仪式在郑州市房屋交易中心举行。
5月15日，杭州临安区住建局发布公告，在临安区范围内收购一批商品住房用作公共租赁住房。房源要求位于杭州市临安区范围内，以整幢作为基本收购单位，同时单套建筑面积不超过70㎡；收购房源需搭配一定比例的车位；以不超过周边房源、车位的评估价作为本次收购的最高限价。公告还对供应商资格进行了限定，公告还提到，本次收购房源面积原则不超过10000平方米，现房或一年内具备交付条件的期房。
5月16日，云南省大理白族自治州人民政府发布《关于进一步促进房地产业平稳健康发展的实施意见（试行）》。《实施意见》提出，鼓励收购存量房作为保障性租赁住房或人才住房，住宅商品房去化周期超过24个月的县市、大理经开区，除产业园区内部配套和离县城（主城区）较远的镇区外，不再新建保障性租赁住房；城市更新、城中村改造等项目改建地段或就近地段可提供存量房屋进行房屋产权调换的，原则上不再新建回迁安置房，优先采取市场购买方式安置。
虽然市场热议，但存量房收储也有几个明显的问题。
首先就是收储的范围。目前公告的地方普遍都是整栋收购为主，同时对面积有一定要求。这天然更适合公寓或者小户型住宅，难以真正大规模铺开。如临安区收购面积不超过1万平，按照每套70平来看就是一栋小高层（3单元*一梯3户*16层）。另外去化困难的楼盘普遍有劣势，如区位、户型等。位置偏僻的楼盘收储后运营也会面临压力。如果要大规模推进，必然会出现寻租的现象，如何保证收购过程的透明合规？
其次就是收储资金来源。目前资金主要来自于地方财政资金或城投资金，但当前地方财力不足，城投化债继续推进，继续举债仍有难度。按照广义库存15.3亿平计算，收购25%的话，每平米1万元，需要资金体量也在3.8万亿元。因此如果要大规模推开，离不开金融政策的支持，包括PSL、专项债、特别国债都会是去库存的资金来源。根据今天国新办吹风会的消息，央行将设立3000亿保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。但根据央行2024年一季度货币政策执行报告，截至2024年3月末，保交楼贷款支持计划、租赁住房贷款支持计划余额分别为86亿元、20亿元。未来还需要加大政策力度，鼓励地方发放专项贷款。
再次就是收储价格。目前存量房收储普遍用于长租房、保障性租赁（或配售）住房、人才公寓等。市场化原则推进的话，依旧存在较大困难。如果收购价格过高，租金收益较低，难以覆盖运营成本。如果收购价格过低，房企积极性不高，难以改善房企现金流状况。难点依旧是如何平衡租金收益、运营成本和收购价格。
市场拐点已来？
受到多重政策利好影响，近期地产板块走势偏强。港股市场，包括龙湖、龙光、世茂的在内的港股大幅反弹。A股市场，房地产指数低点涨幅接近20%，包括万科、金科在内的个股大幅上涨。那么房地产市场是否迎来拐点？
从政策层面来看，房地产政策拐点早在2022年就已经出现，但对于市场拐点，目前仍有分歧。关于未来的房地产市场，我们认为有几点值得关注：
第一，房地产极强的区域性。房地产是不动产，具有明显的区域特征，不同城市的交易量和价格有很大差异。一线涨不代表二线涨，二线跌不代表所有二线都跌。以炒房极致的深圳来看，其走势与同为一线的京沪差异较大。
而二线里面的西安房价与郑州表现不同。未来随着产业、人口的分化，房地产市场将呈现出更加明显的分化，因城施策也更加必要。
其二，房地产明显的资本品特征，即“买涨不买跌”。彭文生在其著作《渐行渐近的金融周期》提出了金融周期的概念。由于房地产的抵押品角色，房地产价格上升过程就是经济加杠杆过程，房地产下跌过程就是去杠杆过程。从居民中长期贷款增速与房价指数的对比可以看到较为明显的顺周期性。因此房地产市场是否回暖的重要标志在于价格，涨价更加容易实现去库存。目前我国金融周期已经向下，何时出现拐点，可能是难以确定的。我们只能从房价收入比、租售比、收入增长预期等各种角度综合考虑。过去大家买房普遍不关注租金收益率，因为价格一直在涨。而今随着房价下跌，大家开始关注资产的投资回报率。当前存款收益率持续下滑，如果租金收益率能到3%以上，房地产的购买力也将逐步出现。
其三，房地产建设明显的滞后性。从拿地到开工建设到竣工，典型地产项目周期为2-3年。当前我国房地产流动性危机已经持续了2年多，理论上2025年前后新房供应将会出现锐减的情况，即使有二手房的补充，新房供应价格也将慢慢回暖。从这个角度看，我们认为房地产市场拐点将逐渐出现，但是未来市场普涨疯涨将很难出现。未来房地产市场仍将是“区域为王”、“剩者为王”。
随着更多去库存措施的发力，未来基本面和社会预期有望逐渐企稳改善。股价反映的是未来的预期，随着竞争格局的改善，头部房企估值有望逐渐修复。房地产股票将迎来困境反转的投资机会。
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