作者：衍生品实战派
题图：衍生品实战派微信公众号
引子：实锤！从此以后，地产行业进入黑铁时代，二手房最后的逃生窗口正在关闭，年化2%租金是最终归宿。看清现实，放弃幻想，聪明资金正在从200 万亿地产行业流入各个领域，结构化产品是亮点。
一、重磅会议释放信号：弃旧保新
节前，ZZJ 会议新闻通稿释放重要信号：
“继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。”
面对这个通稿，有人在幻想房价回升、普涨，但是在真正有识之士眼中，它的含义非常明确：救新房，放弃二手房。这就像待产室外，医生问孕妇家属，家属准确的说出“保小的”。
道理很简单，从化风险的角度看，一手房风险巨大，而二手房不算系统性风险。
一手房的保交楼、卖出去，直接关系到个人购房者的身家性命、地方政府的供地和财政收入，也关系到金融机构的坏账率、宏观经济的触底与复苏，这才是关系国家命脉的的生死大事。
而二手房市场就算跌破了天，只要贷款人继续还款，都不存在实质性系统风险。“房住不炒”，跌掉的只是财富泡沫，无伤大雅。况且，闲钱多了就会不思进取只想躺平，不利于高质量发展。
击鼓传花结束，聪明资金正在争相逃离地产行业。
二、各路资金正在争相逃离地产行业
明眼人都知道，当前的二手房市场，无论大城市还是小城市，都处在一个“卖的多，买的少”，负反馈不断强化形成的“死亡螺旋踩踏”里。
它有三个特点：
- 以往卖房的人是为了买更好的房子，现在只想套现走人，地产行业正在持续性、永久性失血；
- 次新房的跌幅会更加明显。原因是，改善性次新房会和一手房形成直接竞争关系，ZF 要去化一手房，必然就会抽干次新改善房的流动性；
- 房子从投资品回归到商品属性。这也是房住不炒的真谛，最终宿命是丧失流动性，跌到 2% 租售比时企稳；
有人会说，以前不断强调的“核心城市”“核心地段”“稀缺品质”的买房逻辑都失灵了吗？
是的，那都是黄金时代的逻辑，到了黑铁时代全都大打折扣了。
1、核心城市以前能提供大量的高薪岗位，当这些岗位消失时，购买需求也会同时消失；
2、核心地段以前能提供“学区”等核心资源，当人口越来越少、鸡娃性价比越来越低时，学区房也会降温；
3、高品质确实能提高居住的舒适度，但是在下跌周期中，租房能让你更自由、选择更多；
如果你看懂了这些逻辑，才会明白我为什么说二手房最后的逃生窗口正在关闭。
三、二手房的最终宿命是 2% 租售比，真不如来赶每月分红 1.5% 的凤凰末班车
如果只有一套自住房，那么涨或者跌都和你没关系。
而曾经作为投资品用的房子，当回到“房住不炒”的商品属性时，缺点就会暴露出来。流动性差，又不能通过二手房交易获取价差收益，那么它的最终宿命就是通过每年2%的租金收入来收回成本。
为什么是 2% 呢？因为这是一个与无风险利率基本持平、略高的收益水平，符合地产行业发展的普遍规律。
如果你的房子每年租金收入不到房价的 2%，那就要小心了，并不是说房租过低，而是说明房价估值过高了，可能还有下跌的空间。
所以，对于持有不只一套房子的投资人来说，当前最佳的选择就是卖掉多余的房子。卖房后的资产要进行多元化元配置，不要像房产一样只押注在某一类资产上。
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