作者:衍生品实战派
题图:衍生品实战派微信公众号
引子:实锤!从此以后,地产行业进入黑铁时代,二手房最后的逃生窗口正在关闭,年化2%租金是最终归宿。看清现实,放弃幻想,聪明资金正在从200 万亿地产行业流入各个领域,结构化产品是亮点。
一、重磅会议释放信号:弃旧保新
节前,ZZJ 会议新闻通稿释放重要信号:
“继续坚持因城施策,压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任,切实做好保交房工作,保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待,统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施,抓紧构建房地产发展新模式,促进房地产高质量发展。”
面对这个通稿,有人在幻想房价回升、普涨,但是在真正有识之士眼中,它的含义非常明确:救新房,放弃二手房。这就像待产室外,医生问孕妇家属,家属准确的说出“保小的”。
道理很简单,从化风险的角度看,一手房风险巨大,而二手房不算系统性风险。
一手房的保交楼、卖出去,直接关系到个人购房者的身家性命、地方政府的供地和财政收入,也关系到金融机构的坏账率、宏观经济的触底与复苏,这才是关系国家命脉的的生死大事。
而二手房市场就算跌破了天,只要贷款人继续还款,都不存在实质性系统风险。“房住不炒”,跌掉的只是财富泡沫,无伤大雅。况且,闲钱多了就会不思进取只想躺平,不利于高质量发展。
击鼓传花结束,聪明资金正在争相逃离地产行业。
二、各路资金正在争相逃离地产行业
明眼人都知道,当前的二手房市场,无论大城市还是小城市,都处在一个“卖的多,买的少”,负反馈不断强化形成的“死亡螺旋踩踏”里。
它有三个特点:
- 以往卖房的人是为了买更好的房子,现在只想套现走人,地产行业正在持续性、永久性失血;
- 次新房的跌幅会更加明显。原因是,改善性次新房会和一手房形成直接竞争关系,ZF 要去化一手房,必然就会抽干次新改善房的流动性;
- 房子从投资品回归到商品属性。这也是房住不炒的真谛,最终宿命是丧失流动性,跌到 2% 租售比时企稳;
有人会说,以前不断强调的“核心城市”“核心地段”“稀缺品质”的买房逻辑都失灵了吗?
是的,那都是黄金时代的逻辑,到了黑铁时代全都大打折扣了。
1、核心城市以前能提供大量的高薪岗位,当这些岗位消失时,购买需求也会同时消失;
2、核心地段以前能提供“学区”等核心资源,当人口越来越少、鸡娃性价比越来越低时,学区房也会降温;
3、高品质确实能提高居住的舒适度,但是在下跌周期中,租房能让你更自由、选择更多;
如果你看懂了这些逻辑,才会明白我为什么说二手房最后的逃生窗口正在关闭。
三、二手房的最终宿命是 2% 租售比,真不如来赶每月分红 1.5% 的凤凰末班车
如果只有一套自住房,那么涨或者跌都和你没关系。
而曾经作为投资品用的房子,当回到“房住不炒”的商品属性时,缺点就会暴露出来。流动性差,又不能通过二手房交易获取价差收益,那么它的最终宿命就是通过每年2%的租金收入来收回成本。
为什么是 2% 呢?因为这是一个与无风险利率基本持平、略高的收益水平,符合地产行业发展的普遍规律。
如果你的房子每年租金收入不到房价的 2%,那就要小心了,并不是说房租过低,而是说明房价估值过高了,可能还有下跌的空间。
所以,对于持有不只一套房子的投资人来说,当前最佳的选择就是卖掉多余的房子。卖房后的资产要进行多元化元配置,不要像房产一样只押注在某一类资产上。
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