作者：任博宏觀論道
题图：任博宏觀論道微信公众号
导读：融资协调机制只能解决“把房子建好”的问题，但对“房子建好”之后的处置方式却无能为力，耶伦所称的“重大举措”可能正是为了解决“房子建好之后”的问题，这些也许会在马上就要召开的4月政治局会议上有所体现。
【正文】
融资协调机制建立至今虽不到四个月，在运行过程中已经形成一系列操作规则。与此同时，耶伦近期称中国将推出“重大举措”以解决房地产问题，同样受到关注。实际上，融资协调机制以及耶伦所称的“重大举措”之间具有某种内在的关联性。
一、融资协调机制的进展情况梳理
2024年1月12日，住建部与金融监管总局联合发布《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》（建房（2024）2号），标志着房地产融资协调机制正式启动，此后住建系统及金融监管总局启动便开始行动，督促各地加快推进融资协调机制建立。
（一）2024年1月26日，住建部召开城市房地产融资协调机制部署会。同日，金融监管总局也召开会议，部署推动落实城市房地产融资协调机制相关工作。
（二）2024年2月7日，金融监管总局召开专题会议，进一步部署落实城市房地产融资协调机制相关工作，并给出“金融监管总局高度重视”“各监管局指导辖内银行尽力满足”“银行对合理融资需求‘应满尽满’”等提法。
（三）2024年2月29日上午，住建部、金融监管总局联合召开城市房地产融资协调机制工作视频调度会议。截至2月28日，全国31个省份276个城市已建立城市融资协调机制，共提出房地产项目约6000个，商业银行审批通过贷款超2000亿元。
（四）2024年4月8日，住建部表示全国31个省份和新疆生产建设兵团均已建立省级房地产融资协调机制，所有地级及以上城市（不含直辖市）已建立城市房地产融资协调机制。
截至2024年3月31日，各地推送的“白名单”项目中，有1979个项目共获得银行授信4690.3亿元，1247个项目已获得贷款发放1554.1亿元。
所以，现在政策层面来看，省级及地市级融资协调机制均已经建立，当前及后续工作的重点将聚焦督导督进等方面，且这种督导督进带有一定强制性。
二、基本操作规则或监管要求
（一）“白名单”项目需满足五个条件，关注问题“白名单”项目
各方信息显示，进入“白名单”项目需要满足五个条件，即项目处于在建施工状态（短期停工的项目需满足资金到位就能复工建设和交付的条件）、有与融资额基本匹配的抵押物、确定一家贷款主办银行（并建立贷款资金封闭监管制度）、预售资金未被抽挪或抽挪的预售资金已追回以及制订贷款使用计划和项目完工计划。
这意味着，能够直接进入“白名单”的项目应会比较优质，通过放松门槛或协调才能进入“白名单”项目在资质上要弱一些。但是从政策导向上来看，能够直接进入“白名单”的项目应会成为大家争抢的对象，而第二类可能才是大家纠结的对象，即问题“白名单”项目。对这类项目来说，各方可能要想办法解决障碍，力促其进入“白名单”项目。
（二）明确工作指引（即两个“闭环”）
推动建立“白名单”机制的目的在于实现融资项目与其它（风险）项目之间的风险隔离，保护资金提供方。为此融资协调机制特别强调“闭环”这个词，以保证资金安全，降低金融机构对“白名单”项目授信的顾虑。具体看，这里的“闭环”工作指引体现为两个层面，一是“项目推送-银行反馈”之间的前期闭环以及“贷款发放-资金使用-贷款偿还”的执行闭环。
也即，按此思路，资金必须被专款专用至项目，按项目进度拨付款项。
（三）银行会面临相关考核（即“三率”）
参照银行内部的授信审批考核要求（如上报率、推荐率、审批率、提款率等），监管部门同样会对银行进行考核，以促使其尽快支持“白名单”项目。具体看，主要以审批率、放款率、反馈率等“三率”指标来考核主办银行。其中，审批率是指被推送“白名单”项目在某家银行获批的比率，放款率是指某家银行审批通过后的项目最终提款的比率，反馈率是指银行不愿提供授信且给出充分理由的比率。
这里的主办银行和前面提及的“白名单”项目条件一致，主要参考两个因素，一是否为项目的主要存量债务银行，二是否为项目的预售资金监管账户银行。
（四）带有一定引导性或强制性（即“应满尽满”“应贷尽贷”“能进尽进”）
融资协调机制建立至今，已进入实质落地阶段，金融监管总局自己提出银行对合理融资需求要“应满尽满”，而近期高层又提出“应贷尽贷”“能进尽进”的要求，这意味着协调机制的引导性或强制性似乎越来越强了。
2024年4月13-14日，何副总理在郑州调研房地产工作并主持召开座谈会，并确提出“应贷尽贷”和“能进尽进”两个要求。也即，对符合“白名单”要求的合规房地产项目要积极给予资金支持，做到“应贷尽贷”，保障项目按时建成交付；要健全合规房地产项目“白名单”制度，“能进尽进”。其中，对纳入“白名单”的项目，加快放款速度，支持项目建设竣工；对暂不符合“白名单”要求的项目，抓紧拿出有针对性的解决方案；对开发贷款和预售房款，要优化账户管理和资金监管，确保封闭运行，严防违规挪用。
三、接下来？
（一）融资协调机制使得一些相对比较优质、资金基本能够自我平衡、比较干净的项目获得了被盘活的可能，相当于为保交楼提供了新的资金助力。此机制的另一层目的是让一些优质项目或模棱两可的项目在政策支持下也能获得盘活机会，从而减轻后续其它资金介入的压力。故笔者认为，融资协调机制并不是终点，也没办法解决保交楼的全部问题，在保交楼贷款支持、融资协调机制均没办法解决的情况下，剩下一些硬骨头可能才需要关注。
因此，融资协调机制的作用是，让那些硬骨头越来越少、越来越小。
（二）无论如何，保交楼贷款支持计划、融资协调机制只能解决“把房子建好”的问题（即解决问题楼盘的问题），但却无法解决“房子建好之后如何处置”的问题。也即，目前融资协调机制只是第一步，而第二步无疑更为关键。
2024年4月5-6日，耶伦与何副总理在广州举行会谈后，便对外称“中国将采取‘重大举措’解决房地产问题”，这里的“重大举措”据悉便包括建立一个全国性的房地产平台公司参与烂尾楼收购等安排。
（三）通过融资协调机制等方式建好的房子要么直接销售出去，要么由平台公司收走，这直接决定着参与融资协调机制相关银行资金的退出方式。第一种方式显然是最理想的，第二方式意味着平台公司收储方式决定着银行资金的退出方式。
（四）理论上，在各种政策力量倒逼之下，“把房子建好”的问题不大，真正的难题是“建好之后”的路该怎么走。按目前情况来看，仅靠市场本身是很难的，需要借助“全国性平台公司”或“全国性住宅类政策性机构”来弥补市场失灵，即政府要出手，否则无解。
（五）问题的关键是，全国性的房地产平台公司由谁来出资？收购标准如何确定？收购后如何处置等？目前部分地区已经开启了由平台公司收储的过程，不过标准并不统一，实施效果似乎也不是特别理想。实际上，早在2022年7月，便有传言称中国将设立一个3000亿元人民币体量的房地产基金，以解决烂尾楼的问题，不过这个传言目前并未兑现。
（六）当然，耶伦所提及的“重大举措”可能并不完全局限于“建立一个全国性的房地产平台公司”，应该还包括其它一些举措。这主要是因为，若仅是建立全国性的房地产平台公司，则似乎与美国利益无关。目前看，“重大举措”应该是融资协调机制的后手，除建立一个全国性的房地产平台公司外，可能的举措还包括设立全国性的住宅类政策性机构、人行继续创设工具提供资金支持等，这些应会在接下来就要召开的4月政治局会议中有体现。
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